房地產業或迎融資“緊箍咒”

2020年09月08日 08:37:57

  房地產企業借助高杠桿進行快速擴張的時代,正在走向終結。近日,住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會,研究進一步落實房地產長效機制,并且形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

  其中,對房地產融資的管理,主要以“三條紅線”為標準,具體為:剔除預收款后的資產負債率大于70%,凈負債率大于100%,現金短債比小于1倍不得融資。根據房企的“踩線”情況,分為“紅、橙、黃、綠”四檔,然后實施差異化債務規模管理。

  “三道紅線”“四檔管理”,這一還未真正落地但已箭在弦上的房企融資新規,引發行業高度關注。對此,房企如何積極應對,主動控風險、降負債?

  融資收緊信號明顯

  今年上半年,受疫情影響,國內信貸環境明顯寬松,部分資金違規流入樓市,部分城市商品房交易及土地市場熱度較高。

  多家研究機構的統計數據顯示,1-8月,百強房企拿地總額同比顯著上升;50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億元創歷史新高;新增貨值超千億房企達到23家;第二梯隊房企拿地最積極,多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上,逆勢擴儲勢頭明顯。

  對于今年以來房企拿地熱度不減的原因,業內人士認為,上半年流動性總量寬松的環境下,整體融資環境改善,房企拿地積極性提升。

  這一現象引起了監管部門高度關注?!?.24”國務院房地產工作座談會明確提出,要實施好房地產金融審慎管理制度,穩住存量、嚴控增量,防止資金違規流入房地產市場;“8.20”住建部、央行重點房企座談會研究,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。加上業內對“三條紅線”政策的心理預期,房企融資收緊的信號更加強烈。

  對此,中指研究院企業研究總監李建橋對中華工商時報記者表示,為房地產企業財務指標劃定“三道紅線”,旨在繼續堅持“房住不炒”定位,通過管控房企有息負債增長情況,管控房地產行業杠桿水平,筑牢房企安全底線。與以往政策不同,“三道紅線”將實現對融資激進企業的精準管控,防范企業風險,倒逼企業理性投資,間接引導土地市場逐步回歸,推動房地產行業健康發展。

  這“三道紅線”中的三個指標為衡量企業負債結構、償債能力的主要指標。這三大指標互為表里、相輔相成,綜合反映企業負債情況及償債能力。

  在業內人士看來,這既是監管約束指標,又是預期引導指標,有相對明顯的調控效果。未來在“三條紅線”的約束下,還可以倒逼一些房企把商品銷售作為主攻方向,推動房企回歸實體,降杠桿的同時增加市場供給,對于房企來說可增加現金流促進長遠發展,對于消費者來說也會降低購房成本。

  多家房企積極表態

  近期以來,土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等地紛紛傳來收緊調控消息。在業內人士看來,隨著“三道紅線”這一政策正式落地,將有效限制房企融資擴張速度,短期將使得土地市場降溫,長期將使得土地市場更加平穩,周期性波動減弱。

  李建橋表示,從整體來看,這一規定將限制房企有息負債增長速度(最高為15%),抑制房地產企業規模的無序擴張,促進房企穩杠桿甚至降杠桿。從單個房企財務指標入手,根據其杠桿水平、償債能力的表現,給出有息債務規模相應的增速上限,此舉能夠強化行業中杠桿水平不高、財務穩健的地產企業優勢,改變行業的長遠預期,更有利于企業實現高質量發展。

  對于房企融資新規以及“三道紅線”,多家房企的管理層均公開表示重視。在融創中國2020年半年報業績會上,融創中國行政總裁汪孟德在談及監管部門針對房企設置的融資“三道紅線”時說道,“融創從去年開始就一直在降低杠桿,調整負債結構,降低融資成本,比央行要求的已經提前開始?!?/p>

  汪孟德表示,“這項政策還是一個積極正面的政策,主要方向就是穩存量、控增量,在保證穩定的前提下,穩步降低杠桿。這個政策不是針對某一類企業,是對整個行業的所有企業,目前實施細則還未公布,作為融創來說已經走到前面?!?/p>

  據悉,目前融創凈負債率是149%。對此,汪孟德表示,爭取凈負債率到年底有一個明顯的下降,今年年底達到120%,在2021年降至100%以下。

  萬科總裁祝九勝公開表示,整個行業長期政策的基調和導向沒有實質性的變化,政策工具的組合運用都是為了繼續維持“房住不炒”定調,堅持穩地價、穩房價、穩預期。萬科已經連續11年經營性現金流為正,對自己的適應能力有信心,萬科會認真研究,盡快適應相關的規定。

  除此之外,多家房地產上市公司也紛紛表態,對于監管部門提出的各項指標管理要求,會嚴格執行公司戰略,向這些指標靠攏。

  房企需積極應對監管升級

  從2020年上半年的情況來看,房企融資規模呈現前低后高走勢,截至年中到位資金增速接近回正,綜合融資成本走低。

  中指研究院整理的數據顯示,上半年,房地產開發到位資金規模達8.3萬億元,受疫情對宏觀經濟的影響,同比略降1.9%,與去年同期的7.2%漲幅相比,增速有明顯下滑;單月來看,3月份到位資金13356億元,同比下滑7.6%,此后各月到位資金逐步增長,6月份到位資金20691億元,同比增長13.2%,融資恢復趨勢良好。

  盡管目前相關融資規定尚未正式落地,但已箭在弦上,釋放出來的融資收緊信號已成為業內共識。那么,房企如何積極應對?

  李建橋建議,首先,要堅持穩健財務政策,控制企業杠桿水平。從“三道紅線”的設置來看,監管部門高度關注房企負債結構及償債能力情況,房企應控制自身杠桿水平,保持充裕的現金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務。同時,房企應未雨綢繆、量入為出,做好資金安排,保持經營活動的穩定性。

  其次,需要提升資金管理精細度,提高資金使用效率。伴隨著融資環境的不斷趨嚴,最大程度發揮資金的效益成為房企提升管理的重要方面,房企應提高資金管理的精細度,建立資金精細化管理體系,優化資金使用環節,保障資金高效運營。同時,房企應不斷提高周轉速度,控制拿地成本,提高資金使用效率,繼續向管理要效益。

  此外,還需要積極進行融資創新,樹立品牌,引入戰略投資者。李建橋表示,目前,對房企債務的監管主要集中在有息負債上,房企可運用資產證券化等融資方式,盤活存量資產,補充企業現金流。部分規?;V求強烈的房企,應積極樹立企業品牌,并引入戰略投資者,通過借力實現跨越式發展。


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